La gestion de patrimoine répond toujours à des projets spécifiques : maitriser sa fiscalité, optimiser ses revenus, transmettre et assurer sa retraite, protéger ses proches, pour ne citer que ceux-là. Un conseil en gestion de patrimoine est recommandé pour la réussite effective de chacune des différentes étapes de ce processus, conseil à prendre auprès d’un cabinet de gestion de patrimoine idéalement. Mais concrètement, quelles sont les différentes étapes clés d’une gestion de patrimoine immobilier ?
Conseil en gestion de patrimoine : l’inventaire, une étape essentielle ?
La première étape pour une gestion efficace d’un patrimoine immobilier, c’est la réalisation d’un inventaire. Cette phase, qui est l’une des plus importantes du processus doit se faire idéalement par un cabinet spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine comme Agora Finance, vu que ce type de structure s’occupe spécifiquement de ce genre d’opérations.
Néanmoins, il est tout à fait possible de confier la réalisation de l’inventaire à un géomètre, à une agence technique départementale, et à défaut d’opter pour ces solutions, il est également possible de le faire soi-même. La création de l’inventaire permet d’harmoniser les différentes données disponibles, pour mieux les utiliser. Sa réalisation permet d’obtenir une vision plus équilibrée et bien plus juste de l’ensemble du patrimoine immobilier en question, laquelle vision s’avère indispensable à une gestion efficace de ce dernier.
Réalisé par un cabinet spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine, l’inventaire identifie pour chaque bien immobilier la nature, la surface, le domaine concerné (privé ou public), ainsi que le statut juridique (propriété, location, usufruit) et l’état technique. Mais ce n’est pas tout : avec l’aide d’un cabinet de gestion de patrimoine, il est également possible de déterminer la valeur du bien, sa valeur actuelle de remplacement, le coût des fluides, des assurances et les recettes.
L’inventaire permet par ailleurs de faire le point sur le coût d’entretien annuel et sur le respect de la réglementation (sécurité, incendie, amiante, accessibilité –agenda d’accessibilité programmée,…), et le coût d’entretien annuel. Dans le cas où ces évaluations doivent être faites sans l’aide d’un cabinet spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine immobilier, il est possible de recourir à un indice de vétusté physique (plus d’infos sur Immoz.info) avec des indicateurs et un indice de valeur d’usage. Il faut ensuite procéder à une reconstitution par ratio et par compte administratif.
Comment s’effectue la reconstitution ?
Cette étape est indispensable pour avoir une vision de chaque bâtiment. Dans ce cadre, il faut travailler à une reconstitution financière, qui peut s’effectuer de deux manières possibles. La reconstitution peut d’une part se faire à l’aide de ratios, de manière analytique. Pour les bâtiments qui n’ont pas de compteur individualisé de leurs consommations de fluides, les spécialistes du conseil en gestion de patrimoine recommandent d’effectuer le calcul en fonction de la surface et du type d’usage.
La seconde méthode consiste quant à elle à analyser, à partir du compte administratif, quelques dépenses et recettes d’investissement et de fonctionnement en immobilier. Moins précise que la première technique, elle est dans la grande majorité des cas associée à cette dernière, et les dépenses reconstituées de manière analytique sont comparées avec les comptes administratifs. En cas d’écarts importants, il faudra nécessairement en rechercher la ou les cause (s).
Les spécialistes du conseil en gestion de patrimoine immobilier recommandent en outre de rapprocher l’inventaire physique, l’inventaire comptable et l’état de l’actif qui relève du comptable public. Cette précaution permet d’intégrer les amortissements et de calculer les bonnes primes d’assurance, entre autres. Par la suite, il faudra décider soit de vendre, de rationnaliser ou d’investir. Dans le dernier cas de figure, l’établissement d’un plan pluriannuel d’investissement par un cabinet de gestion de patrimoine est primordial.
