La fiscalité de la location nue : ce que vous devez savoir

La location nue, contrairement à la location meublée, implique la mise en location d'un bien immobilier dépourvu de mobilier. Cette distinction est cruciale pour les propriétaires bailleurs, car elle influence directement le régime fiscal applicable et le revenu net qu'ils peuvent dégager.

Le régime fiscal de base : les revenus fonciers

Les revenus tirés de la location nue sont considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus sont imposables selon un barème progressif, appliqué après déduction des charges et frais.

Taux d'imposition et prélèvements sociaux

• Le taux d'imposition des revenus fonciers varie selon le revenu imposable et la tranche marginale d'imposition du propriétaire bailleur. Par exemple, en 2023, un propriétaire bailleur dont le revenu imposable se situe entre 27 500 et 73 700 euros sera soumis à un taux d'imposition de 11%.
• Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) s'appliquent également aux revenus fonciers et représentent 17,2% du revenu imposable. En pratique, cela signifie qu'un propriétaire bailleur devra payer 17,2% de ses revenus fonciers au titre de la CSG et du CRDS, en plus de l'impôt sur le revenu.

Déduction des charges et frais

Les propriétaires bailleurs peuvent déduire certaines charges et frais de leurs revenus fonciers pour réduire leur imposition. Ces charges peuvent être réelles ou fictives.

Charges réelles

• Impôts fonciers (taxe foncière, taxe d'habitation) : Ce sont les impôts locaux liés à la propriété du bien. Le propriétaire bailleur peut déduire le montant de ces impôts de ses revenus fonciers. Par exemple, si un propriétaire bailleur paie 1000 euros de taxe foncière par an, il pourra déduire cette somme de ses revenus fonciers.
• Travaux de réparation et d'entretien : Les frais engagés pour effectuer des travaux de réparation et d'entretien sur le bien loué sont déductibles, à condition qu'ils ne constituent pas des améliorations. Par exemple, la réparation d'une fuite d'eau ou le remplacement d'une chaudière défectueuse sont des travaux d'entretien déductibles, tandis que la construction d'une véranda ou l'aménagement d'un jardin ne le sont pas.
• Assurances (incendie, responsabilité civile) : Le propriétaire bailleur peut déduire les primes d'assurance liées au bien loué. Il est important de noter que l'assurance responsabilité civile locative, obligatoire pour les propriétaires bailleurs, est déductible.
• Frais de gestion et d'administration : Si le propriétaire bailleur confie la gestion de son bien à un professionnel, les frais de gestion sont déductibles. Ces frais peuvent inclure les honoraires d'un agent immobilier, les frais de comptabilité ou les frais d'un service de conciergerie. Par exemple, si un propriétaire bailleur paie 500 euros par an à un agent immobilier pour la gestion de son bien, il pourra déduire cette somme de ses revenus fonciers.
• Honoraires de syndic de copropriété (pour les appartements) : Le propriétaire bailleur peut déduire les honoraires du syndic de copropriété, à condition que ces honoraires soient liés à la gestion du bien loué.
• Frais liés à la recherche de locataires : Les frais engagés pour trouver un nouveau locataire (annonces, frais d'agence) sont déductibles des revenus fonciers. Par exemple, si un propriétaire bailleur a payé 500 euros à une agence immobilière pour trouver un locataire, il pourra déduire cette somme de ses revenus fonciers.

Charges fictives

• Amortissement du bien immobilier : Il s'agit d'une charge fictive qui permet de déduire une partie du coût d'achat du bien chaque année. La durée d'amortissement dépend du type de bien et de sa nature. Par exemple, un bien immobilier d'habitation est généralement amorti sur une durée de 20 ans, tandis qu'un bien professionnel est amorti sur une durée plus courte, de 10 ans par exemple.
• Intérêts d'emprunt : Si le bien a été financé par un prêt immobilier, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Cette déduction permet de compenser le coût du financement du bien et de réduire l'imposition des revenus fonciers. Par exemple, si un propriétaire bailleur paie 5000 euros d'intérêts d'emprunt par an, il pourra déduire cette somme de ses revenus fonciers.

Détermination du revenu imposable

Le revenu imposable est calculé en soustrayant les charges déductibles des revenus fonciers bruts. Le montant d'impôt à payer est ensuite calculé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, applicable à la tranche marginale d'imposition du contribuable. En pratique, cela signifie que plus le revenu imposable est élevé, plus le taux d'imposition est important.

Cas particulier des "bénéfices non commerciaux"

Dans certains cas, les revenus fonciers peuvent être considérés comme des "bénéfices non commerciaux". Cela peut arriver si le bien est loué à un membre de la famille ou si les revenus fonciers sont liés à une activité professionnelle. Ces bénéfices non commerciaux sont soumis à un taux d'imposition spécifique, généralement plus élevé que celui applicable aux revenus fonciers classiques.

Par exemple, si un propriétaire bailleur loue son bien à son fils pour un loyer inférieur au prix du marché, les revenus fonciers peuvent être considérés comme des "bénéfices non commerciaux" et soumis à un taux d'imposition plus élevé.

Les abattements et déductions spécifiques à la location nue

Outre les charges déductibles classiques, certains abattements et déductions spécifiques s'appliquent aux revenus fonciers issus de la location nue.

Abattement de 30%

• Un abattement de 30% est applicable aux revenus fonciers bruts, sous certaines conditions. Cet abattement est destiné à compenser les frais liés à la gestion du bien. Pour bénéficier de cet abattement, le bien doit être loué à titre principal, c'est-à-dire que le locataire doit y résider au moins 8 mois par an. L'abattement est calculé sur le montant du revenu foncier brut, avant déduction des charges.

Déduction des charges locatives

En plus des charges réelles et fictives déjà mentionnées, les propriétaires bailleurs peuvent également déduire des charges locatives spécifiques.

• Frais de gestion et d'administration : Si le propriétaire bailleur confie la gestion de son bien à un professionnel, les frais de gestion sont déductibles. Ces frais peuvent inclure les honoraires d'un agent immobilier, les frais de comptabilité ou les frais d'un service de conciergerie. Par exemple, si un propriétaire bailleur paie 500 euros par an à un agent immobilier pour la gestion de son bien, il pourra déduire cette somme de ses revenus fonciers.
• Honoraires de syndic : Si le bien est situé en copropriété, les honoraires du syndic peuvent être déductibles. Ces honoraires correspondent aux frais liés à la gestion de l'immeuble et à la fourniture de services communs.
• Travaux d'entretien et de réparation : Les frais engagés pour effectuer des travaux d'entretien et de réparation sur le bien sont déductibles, à condition qu'ils ne constituent pas des améliorations. Par exemple, la réparation d'une fuite d'eau ou le remplacement d'une chaudière défectueuse sont des travaux d'entretien déductibles, tandis que la construction d'une véranda ou l'aménagement d'un jardin ne le sont pas.
• Frais liés à la recherche de locataires : Les frais engagés pour trouver un nouveau locataire (annonces, frais d'agence) sont déductibles des revenus fonciers. Par exemple, si un propriétaire bailleur a payé 500 euros à une agence immobilière pour trouver un locataire, il pourra déduire cette somme de ses revenus fonciers.
• Frais de notaire et d'enregistrement : Les frais engagés lors de l'achat du bien ou de la conclusion du bail peuvent être déductibles.

Déduction des intérêts d'emprunt

• Les intérêts d'emprunt liés à un prêt immobilier utilisé pour financer l'achat du bien sont déductibles des revenus fonciers, sous certaines conditions. La déduction des intérêts d'emprunt est limitée aux intérêts réellement payés au cours de l'année. Pour les prêts souscrits avant 2013, les intérêts d'emprunt sont déductibles même si le bien est loué à un membre de la famille.

Déduction des charges de copropriété

Pour les appartements en copropriété, les charges de copropriété peuvent être déductibles des revenus fonciers. Il est important de distinguer les charges récupérables des charges non récupérables. Les charges récupérables sont celles que le locataire doit payer au propriétaire bailleur, en plus du loyer. Les charges non récupérables sont celles que le propriétaire bailleur paie directement à la copropriété et que le locataire ne prend pas en charge. Seules les charges récupérables sont déductibles des revenus fonciers.

Frais liés à la mise en location

Les frais engagés pour mettre le bien en location sont également déductibles, à condition de respecter certaines conditions.

• Frais d'agence : Les honoraires payés à une agence immobilière pour la recherche d'un locataire sont déductibles. Par exemple, si un propriétaire bailleur a payé 1000 euros à une agence immobilière pour la recherche d'un locataire, il pourra déduire cette somme de ses revenus fonciers.
• Diagnostics obligatoires : Les frais engagés pour réaliser les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante, etc.) sont déductibles. Ces diagnostics sont nécessaires pour la mise en location d'un bien immobilier et permettent de garantir la sécurité et la conformité du bien.
• Honoraires d'avocat et de conseil : Les honoraires d'avocat ou de conseil engagés pour la rédaction du bail ou pour la gestion des relations avec le locataire peuvent être déductibles. Par exemple, si un propriétaire bailleur a payé 500 euros à un avocat pour la rédaction d'un bail, il pourra déduire cette somme de ses revenus fonciers.

Cas particuliers et situations spécifiques

La fiscalité de la location nue peut être complexe et dépendre de la situation du propriétaire bailleur. Il existe plusieurs cas particuliers et situations spécifiques à prendre en compte.

Location à un membre de la famille

Lorsque le bien est loué à un membre de la famille (parent, enfant, frère, sœur), les revenus fonciers sont imposables selon les règles générales. Cependant, il existe des exceptions à ces règles.

• Si le bien est loué à un descendant (enfant, petit-enfant), les revenus fonciers peuvent être exonérés d'impôt sous certaines conditions. Le montant du loyer doit être conforme aux loyers pratiqués sur le marché local, et le locataire doit résider effectivement dans le bien et y avoir son domicile fiscal.

Location d'un bien en indivision

Si le bien est en indivision, c'est-à-dire que la propriété est partagée entre plusieurs personnes, les revenus fonciers et les charges sont répartis entre les indivisaires proportionnellement à leur part dans l'indivision. Chaque indivisaire déclare ses revenus fonciers et paie ses impôts de manière individuelle, en fonction de sa part dans l'indivision.

Location d'un bien en cours de construction

Lorsqu'un bien est loué pendant sa construction, il est possible de déduire les charges et les intérêts d'emprunt liés à la construction du bien. Les revenus fonciers ne sont imposables qu'à partir du moment où le bien est achevé et mis en location.

Location de locaux professionnels

La location de locaux professionnels est soumise à un régime fiscal spécifique. Les loyers commerciaux sont soumis à un taux d'imposition différent de celui des revenus fonciers classiques. Les charges déductibles peuvent inclure les amortissements, les frais de réparation et les charges liées à l'exploitation du bien.

Location saisonnière et courte durée

La location saisonnière ou de courte durée est soumise à un régime fiscal particulier, qui dépend de la nature de la location (meublée ou non meublée). Les locations de vacances meublées sont soumises au régime des "loueurs en meublé", qui peut être simplifié ou réel, en fonction du revenu du propriétaire bailleur. Les locations de vacances non meublées sont soumises au régime des revenus fonciers classiques. La location à titre occasionnel, c'est-à-dire la location d'un bien pour une courte durée et de manière occasionnelle, est soumise à un régime fiscal simplifié.

Choisir son régime fiscal : location nue ou meublée ?

En fonction de la nature du bien, de la durée de la location et du type de locataire, le propriétaire bailleur peut choisir entre la location nue et la location meublée. Chaque régime fiscal offre des avantages et des inconvénients. Il est important de comparer les deux options et de choisir le régime le plus avantageux en fonction de sa situation personnelle.

Cas des "loueurs en meublé" non professionnels

Les "loueurs en meublé" non professionnels sont ceux qui ne consacrent pas plus de 23 jours de travail par an à la location de leur bien. Ils peuvent opter pour le régime simplifié ou le régime réel. Le régime simplifié est plus avantageux car il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Le régime réel est plus complexe mais permet de déduire toutes les charges et frais liés à la location.

Cas des "loueurs en meublé" professionnels

Les "loueurs en meublé" professionnels sont ceux qui consacrent plus de 23 jours de travail par an à la location de leur bien. Ils sont soumis au régime réel et doivent tenir une comptabilité complète de leur activité.

Les obligations déclaratives et fiscales

Les propriétaires bailleurs doivent respecter certaines obligations déclaratives et fiscales pour déclarer leurs revenus fonciers et payer l'impôt correspondant.

Déclaration des revenus fonciers

• Les revenus fonciers sont déclarés sur le formulaire 2042-C de la déclaration de revenus. La date limite de déclaration des revenus fonciers est le même que celui des autres revenus, soit le 30 mai de chaque année.

Paiement de l'impôt

• L'impôt sur les revenus fonciers est payable en deux échéances : le 15 septembre et le 15 janvier. Les modalités de paiement dépendent du mode de déclaration choisi (papier ou en ligne).

Obligations comptables et justificatifs à conserver

Les propriétaires bailleurs doivent conserver les justificatifs de leurs charges et frais pendant 10 ans. Ces justificatifs doivent permettre de prouver la réalité et le montant des charges déductibles.

Conséquences du non-respect des obligations fiscales

Le non-respect des obligations fiscales liées aux revenus fonciers peut entraîner des sanctions financières importantes, telles que des pénalités et des majorations d'impôts.

Il est important de respecter les obligations déclaratives et de conserver les justificatifs nécessaires pour se protéger en cas de contrôle fiscal.

Conseils et astuces pour optimiser sa fiscalité

Il existe plusieurs stratégies pour optimiser sa fiscalité sur les revenus fonciers et réduire le montant d'impôt à payer.

• Réduire ses charges : En négociant les prix des services et des travaux, en choisissant des assurances plus compétitives, etc., le propriétaire bailleur peut réduire ses charges et ainsi augmenter son revenu net.
• Maximiser les déductions : En utilisant tous les abattements et déductions possibles, en veillant à justifier correctement les charges déductibles, le propriétaire bailleur peut minimiser son impôt sur les revenus fonciers.
• Planifier ses investissements immobiliers : En tenant compte de l'impact fiscal des investissements et en choisissant les options les plus avantageuses, le propriétaire bailleur peut optimiser sa fiscalité à long terme.
• Éviter les erreurs courantes : En s'informant sur les règles fiscales et en consultant un professionnel pour obtenir des conseils personnalisés, le propriétaire bailleur peut éviter les erreurs fiscales coûteuses.

Se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité est souvent recommandé pour optimiser sa situation fiscale et éviter les erreurs.

La fiscalité de la location nue est un sujet complexe, mais en comprenant les règles et les stratégies d'optimisation, les propriétaires bailleurs peuvent gérer leur situation fiscale de manière optimale.